Коротко
- Новостройки дешевеют. Средняя цена предложения по Крыму (с апартаментами) за III квартал снизилась на 6,3 %. В Симферополе за октябрь — минус 3,7 %.
- Вторичное жильё почти не растёт. +5,7 % за год против +10,5 % годом ранее — это меньше инфляции (6,25 %), то есть в реальном выражении квартиры дешевеют.
- Ипотека остаётся дорогой. Ключевая ставка — 14 %, рыночные ставки — около 18,7 %. С 1 октября семейная ипотека в Крыму подорожала для семей с одним-двумя детьми.
- Апартаменты — самый рискованный сегмент. В Ялте цены предложения выросли на 89 % за год, а число сделок упало на 55 %.
- Земля стоит на месте. Около 541 тыс. ₽ за сотку в среднем по Крыму — столько же, сколько в конце 2025 года.
Деньги: ставка и ипотека
Банк России с июня 2025 года снижал ключевую ставку — с 21 % до 14 % в июле 2026 года. 11 сентября снижение прервалось: ставку сохранили на уровне 14 %, потому что инфляция снова ускорилась. На 28 сентября она составила 6,25 % в годовом выражении, Минэкономразвития повысило прогноз на конец года до 6,8 %. Следующее заседание ЦБ — 23 октября.
Ключевая ставка Банка России, % годовых
Данные таблицей
| Дата | Ставка, % |
|---|---|
| 01.01.2024 | 16,00 |
| 29.07.2024 | 18,00 |
| 16.09.2024 | 19,00 |
| 28.10.2024 | 21,00 |
| 09.06.2025 | 20,00 |
| 28.07.2025 | 18,00 |
| 15.09.2025 | 17,00 |
| 27.10.2025 | 16,50 |
| 22.12.2025 | 16,00 |
| 16.02.2026 | 15,50 |
| 23.03.2026 | 15,00 |
| 27.04.2026 | 14,50 |
| 22.06.2026 | 14,25 |
| 27.07.2026 | 14,00 |
Рыночные ставки по ипотеке у крупнейших банков снизились с 21,25 % в январе до примерно 18,7 % в конце сентября (ДОМ.РФ). Для большинства покупателей это всё ещё дорого, поэтому спрос держится на льготных программах.
С 1 октября 2026 года изменилась семейная ипотека. Вместо единой ставки 6 % для Крыма действуют ставки в зависимости от числа детей: 10 % — при одном ребёнке, 8 % — при двух, 6 % — при трёх, 4 % — при четырёх, 2 % — при пяти и более. Лимит кредита — 6–10 млн ₽, срок субсидирования сокращён с 30 до 15 лет. В августе — сентябре многие спешили оформить кредит по старым условиям, поэтому в IV квартале выдачи, по нашей оценке, могут сократиться примерно на 30 %.
Новостройки: рост остановился
В I квартале 2026 года новостройки ещё дорожали: средняя цена предложения по Крыму и Севастополю составляла 261,7 тыс. ₽ за м², на 17,5 % выше, чем годом ранее (bnMAP.pro). На рынке было 97 жилых комплексов. Летом тренд развернулся: по данным restate.ru, средняя цена предложения по Республике Крым с учётом апартаментов снизилась с 343,7 тыс. ₽ в июле до 322 тыс. ₽ за м² в начале сентября.
Новостройки: средняя цена предложения, тыс. ₽ за м²
тыс. ₽ за м², по объявлениямЗа год цены всё ещё выше на 12–15 % — это рост по инерции. Месячная динамика уже отрицательная: в Симферополе −3,7 %, в Ялте −3,0 %, в Феодосии −8,6 %. Так обычно выглядит переход от роста к стагнации.
Главный признак перегрева — разрыв между новостройками и готовым жильём. В январе 2026 года он достигал 24–25 %, хотя двумя годами ранее был 13–14 %. Сейчас в Симферополе квартира в новостройке дороже квартиры на вторичном рынке примерно на 12,6 %, в Севастополе — на 9,7 %. Новостройки дорожали быстрее рынка и первыми начали дешеветь.
Вторичное жильё: стагнация
Средняя цена предложения на вторичном рынке Крыма в октябре — 182 746 ₽ за м² (realtystats.ru). За год рост составил 5,7 %, годом ранее было 10,5 %. Однокомнатная квартира в среднем стоит 7,03 млн ₽, двухкомнатная — 8,94 млн ₽, трёхкомнатная — 10,98 млн ₽.
Вторичное жильё: средняя цена предложения, тыс. ₽ за м²
тыс. ₽ за м², по объявлениямСимферополь. Средняя цена — около 177,6 тыс. ₽ за м², однокомнатная квартира — 6,8 млн ₽, двухкомнатная — 8,6 млн ₽, трёхкомнатная — 10,7 млн ₽. За год город прибавил около 10 %, но пик пройден в апреле: по данным Realtymag, с мая по сентябрь цена снижалась три месяца подряд — со 180 020 до 176 517 ₽ за м².
Курортные города разошлись. С начала года Феодосия потеряла 5,4 %, Алушта — 5,3 %, тогда как Ялта прибавила 9,6 %, а Саки — 6,1 %.
Торг. Скидка при расчёте наличными в Симферополе доходила в начале года до 7–10 %, а готовность продавцов уступить ради быстрой продажи — 3–5 %. Сроки продажи растут, поэтому цена в объявлении всё чаще отличается от цены сделки.
Частные дома
Рынок домов в Крыму очень неоднороден: цены в разных районах отличаются в десятки раз. В Симферополе и пригороде дом площадью 70–130 м² в начале 2026 года предлагали в среднем за 7–13 млн ₽, или 90–110 тыс. ₽ за м² (Центр недвижимости РК). Индивидуальные дома дали 73 % всего жилья, введённого в Крыму за январь — июль 2026 года.
На цену дома сильнее всего влияют расположение, удалённость от моря, коммуникации (газ, вода, канализация), материал стен, состояние, а также статус участка: ИЖС или ЛПХ, проведено ли межевание, чисты ли документы.
Апартаменты: осторожно
Сервисные апартаменты — самый рискованный сегмент. За год с марта 2025 по март 2026 года цены предложения в Ялте выросли на 89 %, до 546 тыс. ₽ за м², но число сделок сократилось на 55 % (Центр недвижимости РК). В Евпатории и Саках апартаменты подорожали на 20 %, а предложение выросло на 75 %.
Когда цены в объявлениях растут, а сделок становится вдвое меньше, цена предложения отрывается от реальной цены продажи. Апартаменты не подпадают под семейную ипотеку, а сезон 2026 года оказался слабым: загрузка апарт-отелей в июле — 35 %, загрузка средств размещения Крыма на 11 сентября — 20,3 % против 63 % годом ранее. Заявленная доходность 9–13 % годовых в таких условиях недостижима, и в ближайший год вероятна коррекция цен.
Аренда жилья
Долгосрочная аренда дорожает медленнее, чем жильё, поэтому доходность сдачи квартиры снизилась до 4–6 % годовых. Предложение растёт — в Севастополе к июлю оно увеличилось почти наполовину, — и, по оценкам региональных экспертов, ставки в 2026 году снижаются на 10–15 %.
Долгосрочная аренда квартиры: средняя ставка, тыс. ₽ в месяц
тыс. ₽ в месяц, все типы квартир, по объявлениямЗемельные участки
Средняя цена предложения земли в Крыму на 9 сентября — 541 тыс. ₽ за сотку (restate.ru). Почти столько же было в конце 2025 года, хотя в 2024 году цены выросли на 51 %, а в 2025-м — на 37 %. В III квартале средняя цена колебалась в диапазоне 478–543 тыс. ₽ без выраженного тренда. Рынок перешёл к стагнации.
Земельные участки: средняя цена предложения, тыс. ₽ за сотку
тыс. ₽ за сотку, по объявлениямРазброс цен по Крыму огромен: от 36 тыс. ₽ за сотку в СНТ и ЛПХ до 2,5 млн ₽ на Южном берегу. Цены сделок заметно ниже объявлений: по оценкам экспертов в мае 2026 года, сотка на ЮБК продаётся за 1,0–1,5 млн ₽, в районе Алушты и Судака — за 300–500 тыс. ₽. Участки покупают в основном жители других регионов, а сами крымчане чаще выбирают квартиры.
Прогноз на 12 месяцев
Банк России ожидает среднюю ключевую ставку в 2027 году на уровне 10,5–12,5 %, Минэкономразвития — возвращения инфляции к 4 % к концу 2027 года. Если ставка будет снижаться, ипотека постепенно подешевеет. Но ранние прогнозы роста цен на жильё в Крыму на 10–15 % в 2026 году не подтвердились.
| Сегмент | Что ожидаем |
|---|---|
| Новостройки, массовое жильё | от −5 % до +3 % в номинале |
| Вторичное жильё | 0–6 % в номинале, снижение с учётом инфляции |
| Апартаменты | снижение цен и ставок аренды, рост сроков продажи |
| Долгосрочная аренда | от −5 % до −10 % при росте предложения |
| Посуточная аренда, гостиницы | зависит от транспортной доступности и сезона 2027 года |
| Офисы и магазины | цены стабильны, ставки аренды ±5 % |
| Склады и производство | умеренный рост ставок аренды вслед за инфляцией |
| Земля под ИЖС | 0–5 %; участки с коммуникациями будут дорожать быстрее |
Главные риски прогноза: решения ЦБ по ставке, новые изменения льготной ипотеки, турпоток и транспортная доступность в сезоне 2027 года, ограничения по воде и электроэнергии.
Что это значит на практике
- Продаёте. Ориентируйтесь на реальные сделки, а не на объявления: торг 3–10 % стал нормой, сроки продажи растут. Отчёт об оценке помогает назначить цену, по которой объект действительно продаётся.
- Оформляете наследство. Стоимость для нотариуса определяется на дату открытия наследства, а не на сегодня — при движении рынка это заметно влияет на госпошлину. Такую оценку для нотариуса можно сделать и на прошлую дату.
- Делите имущество в суде. Если отчёт или экспертиза в деле сделаны год назад, цены уже другие. Суд может назначить судебную оценочную экспертизу, а спорный отчёт другой стороны можно проверить рецензией.
- Платите налог по кадастровой стоимости. Если она выше рыночной, её можно оспорить — при стагнации цен такое расхождение встречается чаще.
- Берёте ипотеку или кредит под залог. Банку нужен отчёт о рыночной стоимости — оценка недвижимости и земли занимает от одного дня.
Методика и источники
Обзор подготовлен на основе нашего ежемесячного анализа рынка недвижимости Крыма, который мы используем в отчётах об оценке и заключениях экспертов. Данные — на 4 октября 2026 года. Цены приведены по объявлениям (цены предложения), а не по сделкам: официальной статистики сделок по Крыму за 2025–2026 годы в открытом доступе нет. Агрегаторы считают средние по-разному, поэтому их цифры по одному городу могут расходиться; по малым городам выборки небольшие.
Источники: Банк России, Росстат, Минэкономразвития России, ДОМ.РФ, bnMAP.pro, realtystats.ru, restate.ru, mirkvartir.ru, Realtymag, Центр недвижимости Республики Крым (rcrealty.ru), ЦИАН, Umbrella Consulting Group, Минкурортов Республики Крым, региональные СМИ.
Обзор носит информационный характер и не является оценкой конкретного объекта: стоимость квартиры, дома или участка зависит от его характеристик и определяется в отчёте об оценке.
